Att köpa sitt första hus är en av de största affärerna man gör i livet. När du står inför att ansöka om lån för att köpa bostad bör du tänka på att det inte bara är själva köpeskillingen som ska finansieras. Du behöver också se till att ha pengar tillgängliga för att betala utgifter för pantbrev och lagfart. I denna guide går vi igenom vad som menas med dessa begrepp och förklarar mer om hur de fungerar.
Pantbrev: Vad är det?
När du tar ett huslån använder banken bostaden som säkerhet för lånet. Ett pantbrev fungerar som en juridisk garanti för banken på att de, ifall du skulle hamna på obestånd och inte kan betala ditt lån, kan sälja huset och på så vis få tillbaka sina pengar. Ett annat ord för ett pantbrev är en fastighetsinteckning.
Fastighetsinteckningar, eller pantbrev, tas ut hos Lantmäteriet. I de allra flesta fall så sköter din bank all det administrativa kring pantbrev. Det enda du behöver göra är att signera att du godkänner den. Detta görs vanligtvis när du blir beviljad lånet.
När lånet är återbetalt får du tillbaka inteckningen och bankens kan inte längre använda ditt hus som säkerhet.
Kostnad för pantbrev
Kostnaden för ett pantbrev är 2 % av pantbrevets totala värde, med tillägg för en expeditionsavgift på 375 kr. Om du vill låna 2 miljoner kronor så blir pantbrevets totala kostnad alltså 40 375 kronor (2 000 000 * 2 % + 375 kr).
Ofta har tidigare ägare belånat huset och därmed redan tagit ut ett pantbrev sedan tidigare. Uttagna pantbrev är knutna till huset och följer med när huset byter ägare. Du tar med andra ord över den förre ägarens eventuella pantbrev och kan använda dem om du ansöker om ett eget bolån. Den tidigare ägarens bolån löses i samband med överlåtelsen och du tar alltså inte över deras lån; du får endast det pantbrev de tagit ut och kan använda det om du ansöker om ett bolån. Du behöver alltså inte betala för ett nytt pantbrev.
Om du behöver låna för mer än vad som står i den förre ägarens pantbrev så behöver du betala för ett nytt pantbrev på mellanskillnaden. Det betyder att ju fler och ju större inteckningar och pantbrev som finns knutna till huset, desto billigare blir det för dig att ta ut nya pantbrev.
Hur mycket inteckningar som finns knutna till huset som du är intresserad av framgår vanligtvis i bostadsannonsen. Finns t ex tidigare inteckningar på 800 000 kr och du lånar 2 000 000 kr så kostar det nya pantbrevet 1 200 000 * 2 % + 375 = 24 375 kr. Beloppet betalas vanligtvis i samband med tillträdet av huset.
Lagfart: Bevis på ägande
Lagfarten är ett digitalt bevis på att du är den rättmätiga ägaren av ett hus. Där framgår även hur stor del av huset du äger om ni är flera delägare som står som ägare på huset.
Även lagfartsansökan görs hos Lantmäteriet och registreras i deras fastighetsregister. Banken hjälper dig oftast även med detta, men tar ibland ut en extra avgift för att göra det.
Kostnad för lagfart
Lagfartskostnaden kallas stämpelskatt och uppgår till 1,5 % av köpeskillingen (eller taxeringsvärdet, beroende på vilket som är högst) med tillägg för en expeditionsavgift på 825 kr. Lagfartsregistreringen ska ha skett inom tre månader från det att köpet är genomfört.
Detta innebär att om du köper en fastighet för 2 000 000 kr betalar du en lagfartskostnad på 2 000 000 * 1,5 % + 825 = 30 825 kr. Beloppet ska vara betalt 4 – 8 veckor efter att tillträde till huset skett.
Pantbrev och lagfart för bostadsrätter
För bostadsrätter krävs varken pantbrev eller lagfart. Detta beror på att de inte räknas som fast egendom enligt Jordabalken, och därmed inte omfattas av samma regler som hus. Du kan dock fortfarande använda din rätt till bostaden som säkerhet när du tar ett banklån.
Avdrag för pantbrev och lagfart i deklarationen
När du säljer din bostad ska du ta upp vinsten i din deklaration. Vinsten beräknas enkelt förklarat som försäljningspriset minskat med inköpspris, förbättringsutgifter och utgifter i samband med försäljning. På detta belopp betalar du 22 % i vinstskatt. Utlägg för pantbrev och lagfart är avdragsgilla i din deklaration när det är dags att sälja huset. Du får alltså minska din eventuella vinstskatt med summan av dessa utgifter.
